Аферы в сфере недвижимости в Испании
Солнце, ласковое Средиземное море, захватывающие дух пейзажи...
Трудно не влюбиться в загадочную и великолепную Андалусию с роскошным побережьем Коста-дель-Соль. А вот и несколько распространенных способов обмана на рынке недвижимости Испании.
Вчерашние туристы нередко принимают решение стать частью южного побережья Испании, избрав первым шагом для этого приобретение собственного жилья.
Стратегически шаг правильный и логичный, однако тактические ошибки иногда приводят к разочарованию и финансовым потерям.
Сами того не подозревая, мало информированные или вечно сомневающиеся покупатели становятся самой желанной добычей для так называемых «черных риелторов» или просто не слишком честных агентов.
Незнание языка, законодательства, а подчас и рыночной ситуации дает мошенникам практически неограниченный простор для творчества.
Парадоксально то, что часто этими личностями являются не испанцы, а граждане бывшего СНГ, которые в свободное время не прочь подзаработать за счет доверчивого земляка, решившего обзавестись жильем в Испании.
Как говорится, предупрежден - значит вооружен. Это особенно актуально, когда речь идет о значительных денежных вложениях, таких как покупка своего жилья.
Надеемся, чужой опыт поможет решившимся купить дом или квартиру отличить настоящих профессионалов от мошенников.
Или просто от дилетантов, внезапно решивших, то они агенты по продаже недвижимости. Последний случай также весьма опасен.
Как говорит народная поговорка - дурак хуже врага. Впрочем, среди работников в сфере недвижимости таких немного.
Случай 1. Я помогу вам сэкономить на налогах!
Игорь и Ирина — молодая семейная пара из Санкт-Петербурга, остановили свой выбор на небольшой квартире с двумя спальнями недалеко от Марбельи стоимостью 180 тысяч евро.
Учитывая налоги и расходы на оформление, цена практически достигала максимального бюджета, который могли позволить молодые люди.
После покупки квартиры вопрос ремонта и покупки мебели автоматически откладывался в «долгий ящик». Тут на помощь пришел Владимир, находчивый агент по продаже недвижимости.
Он предложил прекрасный выход из ситуации - исключительно из особого расположения к клиентам и благодаря своему влиянию и связям, он договорится с продавцом о том, чтобы в официальном договоре купли продажи фигурировала сумма в 140 тысяч евро.
Остаток агент берется передать продавцу неофициально. Таким образом выгода очевидна - если говорить только о налоге на передачу прав собственности (ITP), который в данном случае составляет 8%, покупатели вместо 14.400 евро заплатят только 11.200, сэкономив сумму в 3.200 евро.
И это не считая расходов на оформление, гонорара юриста и некоторых других затрат. Выгода налицо, вроде бы все должны быть счастливы, включая продавца квартиры.
Однако, стоит задуматься — какова реальная стоимость квартиры и куда могут пойти «неофициальные» 40 тысяч?
В нашем случае Игорь и Ирина только позже узнали, что реальная стоимость квартиры составляла как раз 140 тысяч евро, а их деньги достались их "другу" Владимиру, в дополнение к его законной комиссии 5% от продавца квартиры.
Случай 2. Доверяй, но проверяй.
Те, кто столкнулся с процессом покупки жилья знают, что оформлением как правило занимается специальная юридическая компания, услуги которой составляют порядка 1% от стоимости сделки.
Адвокаты и юристы проверяют саму недвижимость — отсутствие долгов, обременений, незаконных перепланировок и прочего, оформляют номер иностранца NIE, консультируют по общим вопросам, иногда открывают банковский счет, координируют процесс открытия ипотеки, перезаключают договора на коммунальные услуги.
Многие покупатели, не имея возможности лично присутствовать на каждом этапе сделки, оставляют юристу доверенность, на основании которой он действует от лица клиента.
Вадим, бизнесмен из Норильска, нашел дом своей мечты — очаровательную виллу с видом на море в Бенальмадена стоимостью 620 тысяч евро.
После резервирования и внесения клиентом залога 3.000 евро, сотрудник агентства недвижимости Владимир предложил свои услуги по оформлению сделки, вместо того, чтобы направить клиента в надежную юридическую компанию.
Мотивы вполне ясны — дополнительный заработок в виде 1%. Ничего не подозревающий Вадим, оставил на имя агента доверенность, дающую право на операции с банковскими счетами, заключение договоров, приобретение и распоряжение недвижимостью. Сам же потом уехал в родной Норильск.
В подобной ситуации может произойти что угодно, однако в случае с Вадимом последствия доверчивости были относительно легкими.
Агентство в лице уже знакомого нам Владимира элементарно не справилось с взятой на себя задачей, а покупателю пришлось обратиться к специалистам, заплатив еще раз 1% от стоимости жилья.
Учитывая полномочия, которыми наделяла агента выданная доверенность, все могло быть намного хуже.
Вполне возможно, что Вадиму удастся вернуть заплаченную агентству сумму в судебном порядке, но для этого придется потратить немало нервов и времени, не считая расходов на адвоката.
Случай 3. За все уплачено.
Загадка, но для многих испанцев слова «русский» и «миллионер» давно стали синонимами.
Нередки случаи, когда клиенту, обратившемуся в агентство недвижимости с просьбой подыскать «адосадо" за 220.000 евро, настойчиво и даже навязчиво предлагают виллы стоимостью от полумиллиона и выше.
Этим отличаются и наши и испанцы. Клиенты из России иногда творят настоящие чудеса — цены моментально увеличиваются, а прейскурант расширяется за счет перечня дополнительных услуг.
К таким агентам попали Александр и Марина, приехавшие из Москвы на Коста-дель-Соль чтобы купить элитный пентхауз на золотой миле Марбельи.
Расходы начались с первого дня — оплачивались просмотры недвижимости, знакомство с зонами, обеды в ресторанах, транспортные расходы. Суммы подчас превышали тысячу евро в день.
Стоит отметить, что каждая компания юридически имеет право брать деньги за свои услуги, тем не менее в провинции Малага ведущие агентства организовывают просмотры и знакомство с зонами бесплатно.
Разумеется, есть деньги на расходы и потраченное время, однако в нашем случае, агентство перешло все рамки приличий.
История Александра и Марины завершилась тем, что после покупки недвижимости агентство в лице менеджера Владимира потребовало у клиентов уплату гонорара в размере 5% от стоимости жилья.
В качестве инструмента давления использовался невозврат оригиналов важных документов и заведомо ложная информация о законах Испании.
Случай 4. Быстро продается Дом-призрак.
Последняя история - рассказ об одном из самых известных способов мошенничества, жертвами которого становятся люди из разных стран.
Испанец Хорхе и его жена Мария, гражданка Литвы - семейная пара из Севильи. Они активно занималась поисками жилья в районе Михас Коста в связи с переводом мужа на новое место работы.
В очередной раз просматривая популярные Интернет-сайты, Мария внезапно увидела то, что давно искала — просторную квартиру с тремя спальнями рядом с будущей работой мужа, полностью меблированную и всего за 79 тысяч евро.
Безуспешно пытаясь дозвониться на указанный в объявлении номер мобильного телефона, супруги решили связаться с продавцом по электронной почте.
Ответ последовал незамедлительно — хозяин по вопросам бизнеса проживает в Англии. Некоторое время назад ему предложили купить жилье в Лондоне на выгодных условиях, в связи с чем, для совершения сделки, срочно необходимо продать квартиру в Малаге для внесения недостающей суммы.
Этим и обоснована невероятно низкая цена квартиры. Во вложении письма хозяин выслал Хорхе и Марии сканы документов и фотографии квартиры.
Было решено, что через две недели, когда собственник недвижимости сможет приехать в Малагу, супруги посмотрят недвижимость и примут окончательное решение о покупке.
Через пару дней Хорхе и Мария получили электронное письмо от владельца в котором говорилось о том, что квартирой интересуются другие покупатели, которые собираются перевести 3.000 евро в качестве залога, чтобы снять недвижимость с продажи. Если супруги переведут залог раньше, то недвижимость будет зарезервирована на их имя.
К письму прилагался договор резерва и банковские реквизиты. Доверчивые Хорхе и Мария, не долго думая, перевели необходимый залог на указанный в письме счет.
Можно догадаться, что с этого момента «хозяин» квартиры на Михас Коста навсегда исчез из поля зрения вместе с деньгами.
Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно тщательно подходить к вопросу приобретения недвижимости, предварительно проанализировав рынок, изучив предложения, цены и расходы на покупку жилья.
Стоит воспользоваться услугами зарекомендовавших себя агентств недвижимости и юридических компаний.
В провинции Малага работает годами немало компаний, чья работа неизменно вызывает положительные отзывы. Сами оцените имидж компании, первое впечатление, отзывы знакомых, однако никогда не делайте поспешных выводов.
Прислушиваясь к мнению профессионалов, а не случайных знакомых, затем спокойно проанализировав информацию, вы сможете с максимальной гарантией избежать неприятных ситуаций и сделать процесс покупки максимально простым.
И тогда добро пожаловать на побережье Коста-дель-Соль!
|